業(yè)主維權(quán),房產(chǎn)糾紛,虛假宣傳


實(shí)踐中我們接收過很多當(dāng)事人有關(guān)商品房虛假宣傳的咨詢，大部分人都認(rèn)為開發(fā)商的口頭承諾或者沙盤、宣傳單頁上展示的和實(shí)際交房的情況有不一樣的地方的就是虛假宣傳，認(rèn)為這樣就是欺騙了消費(fèi)者。可是與實(shí)際不符的商品房廣告都是法律保護(hù)的虛假廣告嗎？答案是否定的。
 
舉個(gè)例子：黃先生在河北秦皇島買了某置業(yè)公司開發(fā)的一套商品房，當(dāng)時(shí)沙盤上顯示的是一共有十三層，但是實(shí)際交房的時(shí)候卻是十五層，整整多了兩層。沙盤中顯示小區(qū)的綠化覆蓋面積大約占到整個(gè)小區(qū)的三分之二，但是實(shí)際上小區(qū)的綠化做的很糟糕都不到四分之一。好在合同中有對小區(qū)的綠化面積有約定，其中一款約定了小區(qū)的綠化面積達(dá)到三分之二以上。
 
律師分析：針對上述案例，有一項(xiàng)即小區(qū)的綠化面積可以界定為虛假宣傳，另一項(xiàng)即沙盤中顯示的樓層無法界定為虛假宣傳。這是為什么呢？
 
首先需要明白商品房銷售廣告的性質(zhì)是什么。在司法實(shí)踐中，多數(shù)情況認(rèn)定為是要約邀請?zhí)厥馇闆r下可以認(rèn)定為是要約。這樣認(rèn)定它的意義是什么呢？如果滿足要約的條件，就可以主張開發(fā)商違約，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（如相應(yīng)的違約金、賠償金或者主張退房等）若是被認(rèn)定為要約邀請的話就很難請求對方承擔(dān)相應(yīng)的違約等法律責(zé)任。
 
 
購房人在商品房廣告和宣傳資料中的說明和允諾，只有符合下列三個(gè)條件的情況下才可以視為是要約。第一是該說明和允諾是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋以及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，也即說明和允諾的范圍是有所限定的；第二是對房屋的說明和允諾應(yīng)該具體確定，就拿上述案例舉例說明，在合同中明確約定小區(qū)的綠化面積達(dá)到三分之二，這就是一個(gè)很具體細(xì)化的約定。第三是該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。只要滿足以上三點(diǎn)即使是相關(guān)的內(nèi)容沒有寫入合同中，也應(yīng)該認(rèn)定是要約，開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
 
其次，我們還要明白售樓處的沙盤的性質(zhì)作用是什么，只有在弄清楚這一問題后才會對虛假宣傳有更進(jìn)一步的認(rèn)知。沙盤的作用在于完善構(gòu)思、知道施工、表達(dá)設(shè)計(jì)效果、降低設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。其中的一點(diǎn)是表達(dá)設(shè)計(jì)效果，這不同于我們認(rèn)為的沙盤展現(xiàn)的內(nèi)容就是合同中約定的內(nèi)容也不等同于最終交房的房子的狀態(tài)全貌。售樓處的沙盤是可以根據(jù)實(shí)際進(jìn)行相應(yīng)的變動，當(dāng)然無論是設(shè)計(jì)還是規(guī)劃的變更，開發(fā)商是需要進(jìn)行相應(yīng)的變更登記的。但是，如果就沙盤中展現(xiàn)的某些具體事項(xiàng)在合同中有明確的約定，此時(shí)可以追究開發(fā)商的責(zé)任。
 
所以，開發(fā)商廣告宣傳中的內(nèi)容和實(shí)際交房的不一致不一定是法律意義上的虛假宣傳。還要結(jié)合具體的情況對每一個(gè)約定的事項(xiàng)進(jìn)行具體的認(rèn)定。
 
 
原文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 王彩霞
 
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