業(yè)主維權(quán),房產(chǎn)糾紛,退房糾紛

文章導(dǎo)讀：業(yè)主劉女士向京云房產(chǎn)律師咨詢，說(shuō)由于A公司沒(méi)能按期交房，所以她向A公司通過(guò)掛號(hào)信方式寄送退房通知書，之后又多次與A公司就退房事宜進(jìn)行溝通協(xié)商，但是A公司依然沒(méi)有解決問(wèn)題。劉女士想知道要采取什么方法有效維護(hù)自身合法權(quán)益！

• 開發(fā)商違約，業(yè)主想退房怎么辦？

（一）案情簡(jiǎn)介
2017年5月，劉女士與上海市崇明區(qū)A房產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同，約定購(gòu)買該房產(chǎn)公司開發(fā)的一套房屋110平米，總房?jī)r(jià)330萬(wàn)元。約定于2018年6月30日前將房屋交付，在2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后，劉女士分三次向A公司支付了首付房款。京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，2017年11月29日，劉女士與B銀行簽訂《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》。因A公司未能按時(shí)交房，劉女士于2018年12月1日向A公司通過(guò)掛號(hào)信方式寄送退房通知書，之后又多次與A公司就退房事宜進(jìn)行溝通協(xié)商，但雙方未能達(dá)成一致意見。
（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1. 劉女士是否可以單方解除商品房預(yù)售合同？

根據(jù)合同約定，A公司應(yīng)當(dāng)在2018年6月30日前向劉女士交付房屋，逾期超過(guò)90天，劉女士有權(quán)單方面解除本合同。現(xiàn)A公司逾期交房已超過(guò)90日，顯屬違約，故劉女士據(jù)此行使合同解除權(quán)，符合合同約定，不需要經(jīng)過(guò)開發(fā)商同意。

2. 解約日期和違約金如何確定？

關(guān)于解約時(shí)間，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。
需要注意的是，通知的內(nèi)容必須是明確表明自己解除合同的意思，才能達(dá)到法律上的效果。
劉女士于2018年12月1日通過(guò)掛號(hào)信方式向A公司的售樓中心地址以及涉案商品房預(yù)售合同上注明的郵寄地址分別寄送了退房通知書，自對(duì)方收到之日起該合同解除。
除了返還已付的購(gòu)房款以外，劉女士還可以根據(jù)合同約定的金額要求對(duì)方給付違約金。

3. 抵押借款合同怎么處理？

在購(gòu)買商品房時(shí)，大部分業(yè)主都會(huì)進(jìn)行按揭貸款，一旦購(gòu)房合同解除，按揭貸款如何處理？很多開發(fā)商狡辯說(shuō)貸款合同是業(yè)主和銀行簽訂的，其不是合同主體，因此不必負(fù)責(zé)。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條之規(guī)定，如果購(gòu)房合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，業(yè)主可以請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。
同時(shí)，在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除時(shí)，購(gòu)房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終亦應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
律師解析
二、業(yè)主要求退房和解除合同需要注意什么？
（一）什么情況下業(yè)主可以主張退房？
1.雙方可以協(xié)商解除；
2.達(dá)到了合同約定的解除條件，業(yè)主可以單方解除；
3.達(dá)到了法律規(guī)定的情形，如合同目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，或者商品房質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重到無(wú)法正常使用，任一守約方可以解除。
（二）單方解除應(yīng)該注意什么？
單方解除權(quán)的行使有一個(gè)法定固定期限，在法律上叫做“除斥期間”。
京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，根據(jù)《最高人民法院﹤關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。也就是說(shuō)，在合同可以繼續(xù)履行的前提下，如果業(yè)主想解除合同，需要最遲在其知道開發(fā)商的違約行為起一年時(shí)間內(nèi)向開發(fā)商提出，或者直接向人民法院提起解除合同之訴。
（三）司法實(shí)踐中開發(fā)商常見的抗辯
1.主張違約金過(guò)高。實(shí)踐中，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)提出違約金過(guò)高的意見。但一般來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售合同中的違約金條款都是由開發(fā)商公司制作并向業(yè)主提供的，在制定違約標(biāo)準(zhǔn)時(shí)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)違約后果及責(zé)任承擔(dān)有充分預(yù)期，所以一般除非存在約定違約金過(guò)分高于造成的損失的情況，法院不會(huì)支持該意見。
2.主張不承擔(dān)貸款利息。是否由開發(fā)商承擔(dān)貸款利息，主要看解除合同的過(guò)錯(cuò)方是誰(shuí)，如本案中，解除涉案商品房預(yù)售合同的原因在于A公司存在逾期交房的嚴(yán)重違約行為，因此雖然是兩個(gè)法律關(guān)系，但最終這部分損失仍應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
 
原文作者：王璐
本文編輯：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 楚琳
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