開(kāi)發(fā)商欠債被強(qiáng)制執(zhí)行，購(gòu)房者怎么保住自己的房子？

京云律師事務(wù)所

2019-11-28 10:51:37

【摘要】關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)，爛尾樓維權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛文章導(dǎo)讀：11月14日，《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》正式發(fā)布。《紀(jì)要》的公布對(duì)于統(tǒng)一裁判思路，規(guī)范法官自由裁量權(quán)，增強(qiáng)民商事審判

關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)，爛尾樓維權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
文章導(dǎo)讀：11月14日，《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》正式發(fā)布。《紀(jì)要》的公布對(duì)于統(tǒng)一裁判思路，規(guī)范法官自由裁量權(quán)，增強(qiáng)民商事審判的公開(kāi)性、透明度以及可預(yù)期性，提高司法公信力具有重要意義。其中，第125項(xiàng)對(duì)涉及商品房買(mǎi)賣(mài)的執(zhí)行案件做出了規(guī)定。
之所以專門(mén)針對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行解釋，是因?yàn)槊鎸?duì)資不抵債的開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者在眾多債權(quán)人中屬于弱勢(shì)群體，因此需要特別保護(hù)普通消費(fèi)者的權(quán)利。

一、那么，購(gòu)房者的房子會(huì)不會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行，如果出了問(wèn)題應(yīng)該怎么保住呢？
1、相關(guān)案例
家住成都的陶先生就遇到了這種問(wèn)題。
2013年7月，陶先生在成都買(mǎi)了一套商品房，當(dāng)天簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并向XX公司支付了全部購(gòu)房款58.8萬(wàn)元，8月份入住，但是沒(méi)有進(jìn)行備案登記和辦理房產(chǎn)證。結(jié)果剛住了幾個(gè)月，就得知自己的房子被查封了，原來(lái)，另外一家公司因?yàn)榕c開(kāi)發(fā)商公司有債務(wù)糾紛，就申請(qǐng)法院查封了公司名下的房產(chǎn)。
2、律師解析
（1）陶先生應(yīng)該怎么辦？
京云房產(chǎn)律師團(tuán)認(rèn)為，查封是法院進(jìn)行民事執(zhí)行的措施之一，在商品房糾紛中的查封，一般是開(kāi)發(fā)商公司的其他債權(quán)人在主張了自己的債權(quán)后，根據(jù)法院的判決書(shū)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，以保障自己的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橘?gòu)房者在沒(méi)有辦理備案登記之前，所購(gòu)房屋還在開(kāi)發(fā)商公司名下，所以就會(huì)被當(dāng)做開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行。
因此陶先生需要做的是，向法院主張?jiān)摲课菀呀?jīng)屬于自己，而非屬于開(kāi)發(fā)商的，此時(shí)需要向法院提起執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴。
（2）什么是執(zhí)行異議
購(gòu)房者作為開(kāi)發(fā)商債務(wù)糾紛的案外人，因?yàn)閳?zhí)行標(biāo)的涉及到了自己的權(quán)利，可以請(qǐng)求法院不
對(duì)該標(biāo)的實(shí)施執(zhí)行，這就是執(zhí)行異議。如果執(zhí)行異議申請(qǐng)被法院裁定駁回，還可以進(jìn)一步申請(qǐng)執(zhí)行異議之訴。

二、購(gòu)房者權(quán)利的優(yōu)先性
1、由于商品房銷(xiāo)售的特殊性和購(gòu)房者的弱勢(shì)群體地位，最高法院出臺(tái)了司法解釋來(lái)保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中規(guī)定，如果符合以下三個(gè)條件，購(gòu)房者提出的執(zhí)行異議會(huì)被法院支持。
（1）在法院查封之前購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（2）所購(gòu)商品房是用于居住，而且購(gòu)房者名下沒(méi)有其他用于居住的房屋；
（3）已經(jīng)支付的價(jià)款超過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定總價(jià)款的百分之五十；
這次的工作會(huì)議紀(jì)要對(duì)以上條件做了進(jìn)一步的解釋。
第二條中的房屋可以理解為在本房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)，名下沒(méi)有用于居住的房屋；或者購(gòu)房者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，也視為符合該條件。
對(duì)于第三個(gè)條件，如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，同樣視為符合條件。
同時(shí)，另一司法解釋也體現(xiàn)了法律對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，不得對(duì)抗買(mǎi)受人。
2、京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，陶先生的糾紛中，陶先生在法院查封之前已經(jīng)簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并支付了全部購(gòu)房款購(gòu)買(mǎi)房屋用于自住，且無(wú)證據(jù)證明其名下有其他用于居住的房屋。因此法院裁定異議成立，中止了對(duì)陶先生房屋的執(zhí)行。

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